O crescimento econômico impulsiona o mercado imobiliário e os gastos nos EUA

Por Wayne Best

 

O conteúdo do vídeo abaixo está em inglês.

30 de junho de 2016 – Sete anos se passaram desde o fim da recessão, e a economia dos EUA permanece estável. Uma medida da saúde da economia dos EUA é o mercado imobiliário, que até recentemente tem sido o elo perdido na recuperação econômica. Depois da recessão, os consumidores se mantiveram cautelosos em formar novas famílias (casando-se, saindo da casa dos pais ou de outro modo), e sua precaução afetou a construção de casas e também outros setores. Essa tendência parecia estar mudando, com emprego e salários mostrando sinais promissores de crescimento no ano passado.

Embora os números fracos de criação de empregos em abril e maio atenuem ligeiramente essa posição, a perspectiva geral continua otimista. O desemprego diminuiu para os níveis anteriores à recessão, e a média dos salários subiu mais de 3% e continua subindo. Se a recente queda na criação de empregos se revelar uma anomalia, o aumento de emprego ajudará a criar a base necessária para uma recuperação no mercado imobiliário. À medida que mais pessoas voltarem a trabalhar e a renda crescer, os gastos deverão aumentar e muitos irão considerar a compra da casa própria pela primeira vez.

A formação de lares, mesmo que em uma tendência ligeiramente negativa neste ano, vem consistentemente ultrapassando a oferta de novas casas desde a Grande Depressão. A diferença está diminuindo lentamente. À medida que a formação de lares aumentar com o crescimento do emprego, isso estimulará uma nova demanda por moradia e impulsionará uma alta dos preços. Novas casas serão construídas, o que cria ainda mais empregos e fortalece a economia. Esse ciclo econômico do mercado imobiliário, empregos e salários deve continuar melhorando em conjunto (um sinal positivo para as finanças e gastos contínuos do consumidor nos próximos anos).

 

O mercado imobiliário começa a se recuperar

Depois da queda do mercado imobiliário entre 2007 e 2009, os preços das casas caíram mais de 30% no país, e algumas áreas foram mais impactadas com quedas de 65% ou mais. A queda com crise hipotecária fez com que credores se tornassem mais seletivos em seus critérios de empréstimos, deixando muitos americanos impossibilitados ou muito preocupados para comprar um imóvel. Desde então, condições de crédito mais simples e um forte crescimento no emprego ajudaram na recuperação dos preços dos imóveis no país, em até 8% da máxima em abril de 2016.

 

Preços dos imóveis nos EUA (abril de 2006 = 100)

No primeiro trimestre de 2016, 8,0% dos imóveis financiados tinham o saldo devedor maior que o preço de mercado; no entanto, o aumento dos preços está restabelecendo a confiança do proprietário. Muitos detentores de hipotecas fizeram refinanciamento para segurar taxas baixas de juros. Isso reduz os pagamentos mensais da hipoteca e libera fundos para outras coisas. O índice de endividamento, que mede as dívidas que o consumidor tem de pagar em relação à sua renda, está perto da mínima histórica.
 

 

Impacto do mercado imobiliário na economia

A construção de imóveis despencou após a queda do mercado imobiliário, e a oferta de casas novas ainda não é suficiente para atender a demanda. Estima-se a formação de 1,7 milhão* de unidades habitacionais por ano, enquanto apenas 1,1 milhão de novas unidades foram construídas em 2015. Construtoras apontam para a falta de trabalhadores qualificados e propriedades desenvolvidas (especialmente perto de áreas urbanas onde as pessoas querem morar), além de normas ambientais.

*Estimativa da Moody's Analytics

 

Construção de novas casas nos EUA (Starts, milhões)

A confiança das construtoras também pode ser um fator, mas parece que ela está se recuperando. Após uma queda para pontuações de um dígito pela National Association of Home Builders (Associação Nacional de Construtores)/Índice de Comercialização Imobiliária do Wells Fargo em 2008-2009 (um índice superior a 50 é considerado positivo), o índice agora é 58, apontando que, de forma geral, os construtores estão otimistas com as perspectivas de vendas sólidas em 2016. À medida que os construtores aceleram as construções, outras partes da economia são influenciadas. Para cada nova casa construída, estima-se que quatro empregos sejam criados, enquanto a construção de um condomínio ou de um prédio com apartamentos gera aproximadamente outros dois postos de trabalho ao longo de um ano. Isso inclui empregos de construção criados diretamente, assim como empregos criados indiretamente em outras indústrias relacionadas com a compra de imóvel.

O mercado de trabalho já está escasso: há uma taxa de desemprego de apenas 1,4 pessoa para cada um dos 5,7 milhões de empregos disponíveis. À medida que o mercado de trabalho se reduzir ainda mais e os salários aumentarem, os consumidores também gastarão mais. Além disso, quando a formação de novas casas cresce, outras áreas relacionadas com despesas de consumo costumam seguir a mesma tendência. De acordo com o Monitoramento de Gastos no Varejo da Visa, as vendas com material de construção, ferragens e jardinagem cresceram 5,8% em média em 2015 – essas são as categorias com maiores gastos feitos pelo consumidor –, enquanto as vendas com mobiliário para casa também apresentou um aumento sólido de 5,3% no mesmo período.

 

O crescimento de empregos impulsiona a compra da casa própria

A compra do primeiro imóvel representou apenas 32% das compras de imóveis em 2015, inferior ao histórico de 40%. A oferta limitada de casas, especialmente as menores, com preços acessíveis, é um dos muitos desafios com os quais esses compradores precisam lidar. Os primeiros imóveis (starter homes) representaram menos que um terço do número de imóveis disponíveis no primeiro trimestre deste ano. Depois da recessão, todos os construtores abandonaram o mercado básico/mais simples, favorecendo os mercados um pouco mais superiores e de luxo, visto que o mercado consumidor classe A se recuperou rapidamente da crise financeira. No entanto, a demanda está mudando para opções mais acessíveis, à medida que a geração de millennials forma seus próprios lares e os baby boomers migram para casas menores.A oferta limitada de starter homes também se deve ao fato de que muitas casas menores, convertidas em propriedades de aluguel após a queda do mercado imobiliário ou com um saldo devedor maior que o valor de mercado, impediram a mudança de seus proprietários. Os compradores do primeiro imóvel também têm de lidar com o pagamento do crédito estudantil e os altos preços de aluguel, o que torna mais difícil economizar o valor de uma entrada ou ter um financiamento aprovado.

No entanto, a geração de millennials está se aproximado dos 30 anos, uma idade em que muitas pessoas normalmente compram sua primeira casa (idade média de 31-32 anos). O forte crescimento do emprego entre os millennials tem mostrado uma consistente tendência de alta nos últimos anos em relação a outros grupos de idade (2,3% em maio em comparação com 1,5% no total). Nos primeiros cinco meses deste ano, mais de 650.000 millennials conseguiram emprego, um grande passo para sair da casa dos pais e trazer mais pessoas dessa geração para o mercado imobiliário.

Fonte: Bureau of Labor Statistics (Agência de Estatísticas do Trabalho dos EUA); S&P/Case-Shiller,
Wells Fargo Securities, LLC.

 

Riscos para a perspectiva econômica

O risco de outra bolha imobiliária é possível, mas improvável por enquanto. O aumento nos preços dos imóveis está consistente com o mercado de trabalho atual, sugerindo que ele está baseado em uma sólida base macroeconômica. Nos EUA, o preço médio dos imóveis em 2015 era 3,7 vezes a renda média, sugerindo que os imóveis estejam relativamente inacessíveis. A proporção é bem maior em algumas cidades: San Jose tem os imóveis mais caros, comparados com a renda média, com um índice de 9,7.

 

Acessibilidade aos imóveis nos EUA (múltiplo da
média de preço dos imóveis pela renda média)

Fonte: 12.º Levantamento de Acessibilidade Imobiliária Anual Internacional
da Demographia: 2016

 

Contanto que o crescimento dos salários acelere conforme o esperado, os índices médios deverão cair, à medida que os preços dos imóveis se tornarem mais acessíveis. No entanto, uma crise econômica causar problemas no curto prazo. Demissões em áreas com índices altos de preço/renda poderiam criar ondas regionalmente. A costa oeste fica suscetível a uma “correção” imobiliária se houver uma queda no setor de tecnologia.

Taxas de juros são também um risco possível no longo prazo. As taxas devem aumentar gradualmente, ao longo dos próximos dois anos. Espera-se que o Fed (Banco Central americano) aja, pelo menos uma vez neste ano, aumentando 25 pontos-base por vez, trazendo de volta níveis mais normais e fazendo com que as taxas de juros da casa própria aumentem. Normalmente, o aumento de 1% na taxa de juros imobiliária aumenta em 10% o pagamento da hipoteca de um proprietário. Taxas mais altas podem, no final das contas, pressionar os preços dos imóveis e impactar a demanda habitacional. Mas ainda temos um ou dois anos até isso se tornar uma realidade.

 

O prognóstico econômico é bom

Apesar desses riscos, o fortalecimento do mercado imobiliário é um sinal de fundamentos econômicos sólidos: crescimento de empregos, aumento de salários e formação de lares. O mercado imobiliário também reforça a recuperação econômica, à medida que aceleram novas construções para atender à demanda. À medida que segue a expansão econômica, o crescimento de empregos adicionais e salários mais elevados permitirão que novos lares da geração de millennials desempenhem um papel maior no mercado consumidor, levando a uma demanda maior para todos os tipos de bens e serviços.

Embora o prognóstico seja ainda moderadamente otimista, a economia dos EUA está caminhando bem para um atestado de saúde estável.

Fontes: Visa Business + Economic Insights, CoreLogic National Home Price Index, Haver, National Association of Home Builders, National Association of Realtors, Moody’s Analytics, Federal Reserve, Bureau of Labor Statistics (JOLTS); Demographia.